相続財産の評価

宅地の評価方法には、①路線価方式と、②倍率方式があります。

①路線価方式
市街地にある宅地の価額は、路線価（その宅地に面する道路につけられた価格）をもとに評価額を計算します。路線価方式による評価では、路線価図を使います。税務署に行けば誰でも閲覧することができます。
路線価図はa href="https://www.rosenka.nta.go.jp/" target="_blank" aria-label="国税庁ホームページ (opens in a new tab)" rel="noreferrer noopener">国税庁ホームページでもご覧頂けます。路線価は、毎年７月に発表されます。平成24年中に相続があった人は、平成24年の路線価で計算します。
路線価図に「300D」と書かれていれば、1㎡が300千円（30万円）で借地権割合が60％という意味です。借地権割合はAからGまであります。
自用地評価(路線価に面積を乗じた額)に借地権割合を乗じて評価します。250㎡ならば
土地の評価：30万円×250㎡＝7,500万円となります。
実際の評価額は、この路線価に宅地の立地や形状に応じた一定の調整率(補正率・加算率)などによる修正を加えて宅地の評価額を算出します。
※土地の間口、奥行き、地形等で利用しにくい土地はにより評価が低くなります。逆に、二つの路線に面している角地などは、土地の利用価値が高く、評価も高くなります。土地の形状、地区(ビル街、普通住宅地等)により細かく算定する必要があります。

路線価計算例
①普通住宅地区の一方のみが道路に面した宅地

土地面積　　　　20m×30m=600㎡
路線価　　　　　200千円／㎡
奥行価格補正率　1.00
評価額　　　
正面路線価　×　奥行価格補正率　×　土地面積　　
200,000×1.00×600＝120,000千円
※奥行価格補正率
奥行が長いか短いかにより、その土地の価格に影響があります。そのために、その土地の奥行距離に応じて、奥行価格補正率表を用いて評価額を算定することになります。奥行が10mから24mの場合普通住宅地では1.00です。
奥行価格補正率表等は、国税庁ホームページを御覧ください。

②普通住宅地区の角地
土地の表と横に路線が通っている場合です。各路線の路線価に奥行価格補正率を乗じて計算した金額の高い方の路線価が正面路線価となります。玄関がどちらにあるかどうかなどは問いません。１路線に面している場合よりも角地の方が土地の価値が高いと判断して正面路線価に側方路線価の一定割合を加算することになります。

この路線価図から読み取れること
・正面路線価：400千円
・側方路線価：300千円
・地区区分：普通住宅地区
・土地面積：　　20m×10m=２00㎡
・奥行価格補正率： 1.0
・側方路線影響加算率： 0.03
角地の場合の土地の計算式は次のとおりです

修正路線価
正面路線価×奥行価格補正率　
400千円／㎡×1.0＝400千円／㎡
加算金額
側方路線価×奥行価格補正率×側方路線影響加算率
300千円／㎡×1.00×0.03＝9千円／㎡
評価額
（修正後の正面路線価＋修正後の側方路線価）×地積　
（400千円／㎡＋9千円／㎡）×200㎡＝81,800千円
※側方路線影響加算
　側方路線影響加算は、宅地が正面と側方とで路線に接している場合に評価額が加算されることをいいます。正面路線の奥行価格補正後の価額に、その側方路線に正面路線と同様の方法で奥行価格補正を行い、さらに側方路線影響加算率（「側方路線影響加算率表」に定める加算率）を用いて算定した価額を加算します。
　普通住宅地区の「角地の場合」の「0.03」になります。

②倍率方式
都市郊外の地域で路線価が定められていない地域については、固定資産税評価額にその地域ごとに定められている一定の倍率を掛けて計算します。倍率表は国税局が毎年見直しをしており、公開されています。国税庁の路線価図・評価倍率表

③借地権及び貸宅地の評価
1) 借地権の評価額(建物を所有するために土地を借りている権利)
土地を賃借している人（建物を所有）の借地権の評価
自用地評価に借地権割合を乗じて評価します。
※ 借地権割合とは、国税局長により、地域ごとにきめられ評価倍率表(路線価地域は路線価図)により公開されます。
A地域90％、B地域80％、C地域70％、D地域60％、E地域50％、F地域40％、G地域30％
と定められています。
例えば「300D」とは、1㎡が300千円（30万円）で借地権割合が60％という意味です。
借地権の評価
自用地としての評価額×借家権割合

2)貸宅地の評価額（借地権の目的となっている宅地)
自用地の評価額から借地権の価額を引いた価額です。
貸宅地の評価
自用地としての評価額×（１－借地権割合）

3)貸家建付地の評価額（貸家を建てて他人に貸している場合のその宅地のこと)
自用地の評価額から、その自用地としての価額に、借地権割合と借家権割合との相乗積を乗じて計算した額を引いた価額です。
借地権及び貸宅地の評価額
貸家建付地の評価
自用地としての評価額×（１－借地権割合×借家権割合）

相続税の不動産評価の基本的なところをご紹介します。細かな評価は、税理士に任せるとして、ざっくりと評価方法を確認しておきましょう。

①家屋の評価
家屋は、固定資産税評価額に一定の倍率をかけて求めますが、現在この倍率は1.0倍とされており、したがって、固定資産税評価額がそのまま相続税の評価額となります。この固定資産税評価額は毎年春に送られてくる固定資産税納税通知書に記載されています。
春日井市の固定資産評価額はこちらを参照ください。
なお、経年減点補正率とは、建築後の年数の経過によって通常生ずる減価等を補正する割合です。建物の構造・種類によって補正率が異なり、残存価格として２割の価値を残すように設定されています。
税務会計上の減価償却期間、残存価格（財務省令）とは異なります。経年減点補正率は法務省ホームページを参照ください。

②貸家の評価
貸家の評価は、自用家屋の評価額から、その家屋の借家権割合を控除した価額です。
最近の借家権割合は30%ですので、貸家の評価額は自用家屋の70%で評価することになります。
なお、家屋を借りている人には借家権がありますが、一部を除いて借家権は課税価格に参入されません。
貸家固定資産評価額×（１－借家権割合）

③マンションの評価
マンションの評価は、建物と土地を別々に評価します。例えば、マンションを一戸所有している場合には、次のようになります。
○前提条件
マンションの建物全体の評価４億円
（固定資産税評価額で評価）
マンションの敷地全体の評価３億円
（路線価又は倍率方式で敷地全体の評価）
持分割合（占有面積の割合）1/40
○マンション一戸の評価
建物：４億円×1/40＝1,000万円
土地：３億円×1/40＝750万円
マンションの一戸の評価：1,000万円＋750万円＝1,750万円

固定資産評価額に一定の倍率を掛けて計算します。ただし、市街地等にある田畑については、付近の宅地に比準して計算します。

被相続人が事業用や居住用として使ってきた土地は、相続人にとっても簡単には処分できない生活基盤です。これを高い路線価で評価することを避けるため、｢小規模宅地等の減額の特例」が設けられています。相続した事業用地や宅地(借地権も含まれます)のうち一定の面積までは一定の割合で減額して相続税の課税価格に算入するというものです。
相続したのがマンションであった場合は、その敷地にも「小規模宅地等の減額の特例」を適用することができます。
1)被相続人等とは、被相続人または、被相続人と生計を一にしていた親族を含みます
2)一定の建物 又は 構築物の敷地の用に供されていたものでなければ、この特例の適用を受けることができません
3) 相続税の申告期限(死亡を知った日から10ヶ月)までに、分割がされていない宅地等は、この評価減の特例の適用はない。但し、未分割の場合には法定相続分で申告し、申告期限から３年以内に分割された場合等一定の場合には適用されます。


4)贈与により取得した宅地等には、この特例の適用はありません。

①特定事業用宅地等の場合
1)特定事業用宅地(被相続人が事業用に使っていた宅地)等
2)特定同族会社事業用宅地等
この1)2)の場合の適用面積は４００㎡まで。評価減額は80%です。
つまり、１億円の土地も評価額は2000万円に下げられます。
※宅地を相続した相続人は申告期限までに取得し、事業のために使用することなどの条件があります。この事業には貸地や貸家、駐車場などの不動産貸付業は含まれませんので、この場合は80％減額ではなく50％減額となります。

②特定居住用宅地等の場合
特定居住用宅地(被相続人の住居)等については３３０㎡まで。評価減額は80%<>/fontです。
※この減額を受けるためには下記の条件があります。
1)配偶者が相続した場合。
この場合は無条件で80%の減額が認められます。(非相続人と別居していても良い)
2)被相続人と同居していた子などがその宅地を相続し、申告期限まで居住を継続している場合。
3)相続前3年間、本人または本人の配偶者所有の家屋に居住したことがない親族が相続し、相続税の申告期限までその宅地を所有している場合。この場合は居住しなくても良い。
つまり親と別居していた子が相続したときは、その子が過去3年間いわゆる借家住まいをしていた場合に限り80%減額の対象となるという意味です。この場合配偶者や同居の子がいるのに同居していない子が宅地の全部を相続すると80%の適用は受けられず50%の減額となります。
4)被相続人と生計を一にしていた親族が相続し、相続開始前から相続税の申告期限まで引き続き居住を継続している場合。
　つまり親と同居していないが仕送りなどで親の生活の面倒を見ていた子が相続したときで居住の継続がある場合。
なお2010年4月以前は一棟の建物の一部に80%減額となる居住用部分があれば、その敷地の全体が特定居住用宅地等となっていましたが、4月以降利用状態ごとに判定が必要になりました。たとえば建物の2階部分が居住用で1階部分が貸家の場合、2階部分については条件を満たせば、80%減額、賃貸用は条件を満たせば、50%の減額となり、特例適用の範囲がせまくなりました。
5)これまで「二世帯住宅」の扱いは、両世帯の入口が別々だったりすると、原則として特例の適用ができませんでしたが、2015年からは一棟の建物での居住であれば、適用されます。
6)被相続人が有料老人ホームに入居したケースでも、元々の自宅敷地についての特例が適用されます。

③適用面積の計算方法
1)選択する土地の全てが①の1)、2)である場合、対象面積は４００㎡
2)同様に選択する土地の全てが2)であれば、３３０㎡
3)①特定事業用宅地等と②特定居住用宅地等の両方がある場合は、2015年の相続からは、適用面積が1)2)の合計の７３０㎡となります。
※この特例は被相続人をベースにしているので、相続人が何人いてもかわりません。
また何箇所にも相続した土地があっても、減額が認められるのは全体で３３０㎡又は４００㎡までになります。

④特例を受けるには
この特例を受けるにはまず、相続税の申告期限までに相続人の間で遺産分割協議が確定していなければなりません。未分割の場合は特例適用前の評価額で一旦納税を済ませ、分割確定後に更正の請求をして、特例による税額軽減分の還付を受けます。ただし請求には申告期限から３年以内という制限があるので注意。

⑤特例を受けるためには、申告が必要
小規模宅地等の評価減の特例を受けるためには、相続税の申告書に適用を受けることを記載し、掲載の明細書などを添付しなければなりません。従って相続税がゼロの場合でも、相続税の申告書の提出が必要になります。

注１特定事業用宅地等とは
①被相続人が営んでいた事業（不動産貸付業等は除く）を事業承継親族が引き継ぎ、申告期限まで引き続いてその宅地等を保有し、かつ、その事業を営んでいる場合のその宅地等
②被相続人と生計を一にしていた親族で、申告期限まで引き続いてその宅地等を保有し、かつ、相続開始前から申告期限まで引き続いてその宅地等を自己の事業用としている場合のその宅地等

注２特定同族会社事業用宅地等とは
特定同族会社（被相続人等が発行済株式等の５０％超を有する会社）の事業（不動産貸付業を除く）用宅地等を、その会社の役員である親族が申告期限まで引き続きその宅地等を保有し、かつその会社の事業用としている場合のその宅地等

注３特定居住用宅地等とは
①被相続人の居住用宅地等を配偶者が取得した場合のその宅地等（同居、別居、用途を問わない）
②被相続人の同居親族（配偶者を除く）が申告期限まで引き続きその宅地等を保有し、かつ、その家屋に居住している場合のその宅地等
③相続開始直前に配偶者かつ同居親族がいない場合で、相続開始前３年以内に自宅を有しない親族が、申告期限まで引き続きその宅地等を保有している場合のその宅地等
④被相続人と生計を一にする親族が居住していたものを、配偶者が取得した場合のその宅地等（同居、別居、用途を問わない）
⑤被相続人と生計を一にする親族が居住していたものを、居住継続親族が申告期限まで引き続き保有し、かつ、居住している場合のその宅地等
（注）平成２２年度から適用が厳しくなりました。原則として実家の事業を継続するか、親と同居していないと減額が認められません。
（注）平成２２年度から、特定居住用宅地等は、主として居住の用に供されていた一の宅地等に限ることが明確化されました。
（注）１棟の建物の敷地のうちに、被相続人の居住用宅地等に該当する部分があり、その部分が特定居住用宅地等に該当すれば、その建物の敷地全体が特定居住用宅地等に該当します（改正あり→）
特定事業用宅地等の場合は、該当部分と非該当部分を分ける必要あり
（但し、100％特定事業用宅地等で、持分のみ共有の場合（→））

小規模宅地評価の特例の減額割合。

小規模宅地等の評価の特例の詳細については、国税庁ホームページを御覧下さい。